Bereken je voordeel bij extra aflossen van je hypotheek

In dit dashboard kun je je voordeel berekenen bij een extra aflossing van je hypotheek of een aanpassing in je rente. Dit bestand is gemaakt in Google Sheet, maar de berekeningen werken ook in Excel. Zelf heb ik (hebben we) een hypotheek met drie annuïteit-delen en met dit bestand kan ik vergelijken bij welk hypotheek deel een aflossing het meeste effect heeft en of een nieuwe hypotheek afsluiten (met lagere) rente, ondanks een boete tóch interessant kan zijn.

Lineair en annuïteit hypotheek

In het gratis te downloaden bestand vind je een dashboard voor een lineaire en annuïteit hypotheek. Ik moest het weer even uitzoeken, maar bij een lineaire hypotheek los je maandelijks een bedrag van je hypotheek af en je betaalt rente over het resterende hypotheek bedrag. Omdat het hypotheekbedrag elke maand steeds lager wordt, betaal je steeds minder rente.

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat bedrag voor een groter deel uit rente, aan het einde van de looptijd bestaat dat vaste bedrag uit een groter deel aflossing.

• 

• 

Voor beide soorten hypotheken maakte ik een overzicht zodat je met de gegevens van je eigen hypotheek en een aflossing in een bepaalde maand, kunt zien wat het voordeel kan zijn van een extra aflossing van je hypotheek.

Dashboard voordeel aflossing

Het dashboard bestaat uit 3 delen

1. De basisgegevens van een hypotheek iemand zelf kan invullen.
2. Een vergelijking tussen de hypotheek met en zonder extra aflossing.
3. De tabel met de berekeningen per maand. Hier kan iemand de extra aflossing in de juiste maand invullen.

In het voorbeeld hieronder zie je dat voor deze lening een extra aflossing van 1.000 euro in de vijfde maand een besparing van bijna 300 euro in rente oplevert en je 4 euro aan maandlasten scheelt.

Tabel met maandelijkse gegevens hypotheek

Voor het bouwen van een dashboard begin je met de maandelijkse tabel.

Maandelijkse gegevens zonder extra aflossing

1. Begin met de looptijd (in maanden) van de hypotheek. Deze haal je uit de gegevens bovenin het dashboard (cel M7). Vervolgens haal je in elke rij, 1 maand van de voorgaande rij af. Deze formule ‘trek’ je met het plus-teken (rechts onderin de cel) naar beneden.
2. De hoogte van de hypotheek komt in de kolom ernaast. Voor de eerste maand is dit de totale hoogte van de hypotheek (ingevuld in C7). De hoogte van de daaropvolgende maanden bereken je in stap 8.
3. In lineair bereken je het bedrag dat je per maand moet aflossen. Dat is het rente bedrag (E25) plus de aflossing (F25).
4. De maandelijkse rente bereken je door de hoogte van de resterende hypotheek (C25) te vermenigvuldigen met de jaarlijkse rente gedeeld door 12 ($H$7/12).  Met de $ tekens zet je verwijzing naar de jaarlijkse rente vast in de formule.
5. Voor de aflossing van een lineaire hypotheek deel je het totale hypotheekbedrag (C7) door het aantal maanden dat je hebt om het bedrag af te lossen (M7).  De formule wordt dan C$7/M$7. Zet de dollar-tekens erbij, zodat deze formule in de rijen eronder goed wordt gekopieerd.
6. De hypotheek na aflossing is de hoogte hypotheek (C25) – de aflossing (F25).
7. In kolom H kun je nog een schatting van het hypotheekrente aftrek maken. In dit voorbeeld staat dit op 30%. De formule is 0,3*E25. Dit is een grove schatting, want de aftrek is onder andere afhankelijk van de hoogte van de hypotheek en je inkomen.
8. Vervolgens is de hoogte van de hypotheek in de volgende maand, in de nieuwe rij in cel C26 gelijk aan de hypotheek na aflossing.

Je heb nu de volgende gegevens. De formules kun je doortrekken naar de rijen eronder.

Maandelijkse gegevens met extra aflossing

Wanneer je rente verandert of je een extra aflossing doet, kun je deze in kolom I en J toevoegen. Dit verandert de hoogte van de hypotheek. De effecten bereken je in de kolommen K tot en met P.

1. De hoogte van de hypotheek komt in de kolom ernaast. Voor de eerste maand is dit de totale hoogte van de hypotheek (ingevuld in C7). De hoogte van de daaropvolgende maanden haal je uit kolom O.
2. In lineair aangepast bereken je het aflossingsbedrag met M25+N25.
3. De rente aangepast bereken je door de hoogte van de resterende hypotheek (K25) te vermenigvuldigen met rente uit díe maand (I25/12). Je gebruikt nu geen $ teken omdat je wilt dat de gegevens veranderen als je voor een andere maand kiest.
4. Voor de aflossing aangepast deel je het hypotheekbedrag van die maand (K25) door het aantal maanden dat je nog hebt om het bedrag af te lossen (B25).
5. De hypotheek aangepast is de hoogte hypotheek (K25) – de aflossing (N25) – de extra aflossing (J25).
6. De hypotheekrente aftrek is 0,3*M25.
7. Vervolgens is de hoogte van de hypotheek in de volgende maand (K26) gelijk aan hypotheek aangepast (O25).

Voor de overzichtelijkheid en voor de grafiek in het overzicht, voeg je het jaar aan het einde van de tabel toe.

Kopieer de formules naar de volgende rijen en kijk of alles klopt door een aflossing toe te voegen. Zo moeten de hypotheeklasten bij lineair aangepast in kolom L bij een extra aflossing lager zijn dan lineair uit kolom D. In het voorbeeld verlaagt een extra aflossing van 1000 Euro in de 5^e maand de maandelijkse aflossing met 2,80 per maand en bespaar je bijna 300euro aan rente.

Maandelijkse gegevens voor annuïteiten hypotheek

In een ander tabblad staan het dashboard voor een annuïteiten hypotheek. Deze kun je maken door het tabblad van de lineaire aflossing in z’n geheel te kopiëren. Doe dit als je het hele dashboard af hebt, zodat de beide tabbladen goed te vergelijken zijn.

Voor de tabel met maandelijkse gegevens zijn er vier aanpassingen nodig:

1. De totale van een annuïteitslening (kolom D) bereken je met de formule =BET. Je vult vervolgens in:
   1. De rente (2%/12 als je het per maand wilt weten)
   1. Het aantal termijnen (360 maanden)
   1. De huidige waarde (250.000 de hoogte van de hypotheek)
   1. De toekomstige waarde na de laatste betaling (0 in dit geval)

Er komt een negatief getal uit, omdat je dit moet betalen. Als je met een positief getal wilt rekenen, dan zet je een – teken voor de formule. Voor dit dashboard wordt de formule:

=-BET($H$7/12;$M$7;$C$7;0)

• De aflossing van een annuïteitslening bereken je ook anders dan de aflossing bij een lineaire lening. Je weet wat je per maand moet betalen (kolom D) én je weet wat de rente is (kolom E). Door de rente van de betaling af te halen, weet je hoeveel je daadwerkelijk aflost per maand.
• De totale annuïteit aangepast (kolom L) bereken je eveneens met de formule =BET. Omdat je wilt dat eventuele renteveranderingen en extra aflossingen worden berekend vul je in:
  • De rente (I25/12)
  • Het aantal termijnen uit B25
  • De hoogte van de hypotheek uit K24
  • De toekomstige waarde na de laatste betaling (nog steeds 0)
• De aflossing aangepast bereken je door rente aangepast (M25) van annuïteit aangepast (L25) af te trekken. De formule wordt dan L25-M25.

Overzicht voordeel bij extra aflossen hypotheek

Op basis van de tabel en de ingevulde gegevens over de hypotheek, kun je een overzicht maken van de voordelen van een extra aflossing.

Voordeel extra aflossen hypotheek

De berekeningen achter de 6 gegevens zijn als volgt:

1. Het totale rente bedrag over de gehele looptijd bereken je met de formule =SOM.ALS(E25:E384;”>0″). Met deze formule tel je de maandelijkse rente zonder extra aflossing (kolom K) bij elkaar op, maar alleen als deze groter is dan nul.

Bij een lening met een looptijd korter dan 360 maanden, wordt de rente aan het einde van de looptijd negatief. Deze rente wil je niet meetellen. Door alleen de waarden groter dan 0 op te tellen voorkom je dat deze mee worden geteld. Je kunt dit dashboard zo ook voor leningen met een looptijd korter dan 360 maanden gebruiken.

2. Het totale rente bedrag aangepast bereken je met dezelfde SOM.ALS formule, maar dan gebruik je bereik M25:M384.

3. Het verschil in rente bij aanpassingen bereken je door deze van elkaar af te halen. In dit geval is dit =P14-M14

Omdat er ook sprake is van hypotheekrente aftrek, kun je een benadering van de hypotheekrente aftrek toevoegen. In dit voorbeeld staat deze op 30%, maar de hoogte is afhankelijk van je persoonlijke situatie. 

4. De benadering van de totale netto lasten zijn dan de totale hypotheek (uit C7) + de rente (het totaal in kolom E, dus de formule uit stap 1 hierboven) – hypotheekrente aftrek (SOM.ALS(H25:H384;”>0″).

De formule wordt dan =C7+SOM.ALS(E25:E384;”>0″)-SOM.ALS(H25:H384;”>0″)

5. Voor de benadering van de totale netto lasten met extra aflossen is de formule vergelijkbaar met die uit stap 4, maar gebruik je andere gegevens. De formule wordt dan =C7+SOM.ALS(K25:K384;”>0″)-SOM.ALS(M25:M384;”>0″)

6. Het verschil totale netto lasten bij aanpassingen bereken je door P20 van M20 af te halen.

Grafiek hypotheek aflossen

Kies voor een combinatie diagram. De kolommen zijn de gegevens zonder aflossing, de lijn zijn de gegevens met een extra aflossing. Op deze manier kun je beide situaties vergelijken.

Voor de grafiek gebruik je jaar uit kolom P voor de x-as. De reeksen zijn annuïteit en annuïteit aangepast & lineair en lineair aangepast, zoals in de afbeeldingen hieronder.

• 

• 

Hoe gebruik je het dashboard?

De Excel versie van dit (oorspronkelijke Google Sheet dashboard die niet goed te downloaden was) kun je als basis voor je eigen situatie gebruiken. Maak een kopie en vul je eigen gegevens in en bereken wat het rentevoordeel is van eerder aflossen of een nieuwe rente afsluiten. Er kan een boeterente zijn voor een nieuwe renteafsluiting, maar als de besparing groter is, dan kan het toch interessant zijn.

Zelf hebben wij een annuïteitenhypotheek in drie delen. Ik heb van elk van de delen een tabblad gemaakt. De delen hebben elke een andere hoogte van de hypotheek en ander rentepercentage. Zo kan ik vergelijken bij welk deel we het meeste voordeel heb bij een extra aflossing en berekenen wat de voordelen zijn van een lagere rente. Maar bovenal; ik heb sinds tijden weer het gevoel wat grip te hebben op de (toekomstige) uitgaven.